57-Verbilligte Vermietung: Steuerliche Risiken bei Einkommen- und Schenkungsteuer richtig einschätzen

Verbilligte Vermietung – steuerliches Risiko bei Einkommen- und Schenkungsteuer

Viele Immobilien werden innerhalb der Familie verbilligt vermietet – aus familiärer Rücksicht, aber mit steuerlichen Tücken. Zum einen kann der Werbungskostenabzug eingeschränkt sein, zum anderen droht eine schenkungsteuerliche Behandlung.

Beispiel: Oma Erna vermietet ihr Haus an ihren Urenkel für 1.000 EUR monatlich, obwohl die ortsübliche Miete 2.500 EUR beträgt. Nach § 21 Abs. 2 EStG liegt eine verbilligte Vermietung vor, da das Entgelt unter 50 % der Marktmiete liegt. Folge: Die Vermietung gilt zu 40 % als entgeltlich, zu 60 % als unentgeltlich. Damit darf Oma Erna auch nur 40 % der Werbungskosten steuerlich abziehen – der Rest bleibt ohne Wirkung.

Zusätzlich kann die verbilligte Miete als freigebige Zuwendung im Sinne des § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG gelten. Der Urenkel wird monatlich um 1.500 EUR bereichert, während Oma Erna auf diese Einnahme verzichtet – eine objektive Entreicherung. Der BFH hat zwar noch nicht über genau diesen Fall entschieden, jedoch jüngst eine vergleichbare verbilligte Darlehensgewährung als Schenkung anerkannt (BFH v. 31.7.24, II R 20/22). Übertragen auf den Mietfall spricht vieles dafür, dass auch hier eine Schenkung vorliegt.

Die Schenkung könnte entweder monatlich mit 1.500 EUR oder – bei unbefristetem Mietverhältnis – einmalig mit dem 9,3-Fachen des Jahreswerts, also 167.400 EUR, angesetzt werden. Abziehbar ist der Freibetrag von 100.000 EUR für Urenkel.

Praxistipp: Wer eine verbilligte Vermietung plant, sollte vorab durch eine verbindliche Auskunft beim Finanzamt klären, ob eine schenkungsteuerliche Relevanz besteht. Nachträgliche Korrekturen sind nicht möglich. So lässt sich Rechtssicherheit schaffen und böse Überraschungen vermeiden.

📩 Sie möchten mehr aktuelle Informationen zu Steuerrecht und Praxisbeispielen? 

Dann melden Sie sich für unseren Mandantenportal unter

kontakt@bloomfeld.gmbh an.

Ihr Team von Bloomfeld

www.bloomfeld.gmbh